Finanzierung

Genossenschaft

Das Projekt soll jedem – nicht nur vermögenden Menschen  – eine Beteiligung ermöglichen. Von daher haben wir ein genossenschaftliches Modell angestrebt und  das in unseren Zielen und Grundsatzpapieren verankert. Dies ist allerdings auch nicht zum Nulltarif zu haben, da die Genossenschaft wie jeder normale Bauherr den Eigenanteil bei der Finanzierung aufbringen muss.  So zahlt jeder Mieter einen Genossenschaftsbeitrag in Höhe von 15% der Investitionskosten seiner Wohnung, der unverzinst als Einlage so lange bleibt, bis jemand die Genossenschaft verlassen will. Durch das Einbringen eines Mitgliederdarlehens kann man zusätzlich seine Miete langfristig reduzieren und der Genossenschaft zu einer günstigeren Finanzierung verhelfen.

Fördermöglichkeiten

Falls die Aufbringung des einmaligen Genossenschaftsbeitrags Probleme macht: dafür gibt es spezielle Kredite der KfW. Eine weitere – individuelle – Möglichkeit für Menschen mit niedrigem Einkommen ist die Beantragung von Wohngeld. Aus verschiedenen Gründen haben wir diese Fördermöglichkeiten nicht in Anspruch genommen.

Mieten oder kaufen?

Üblicherweise wird die Wohnung von der Genossenschaft gemietet. Daneben gibt es auch Menschen, die gern die “eigene”Wohnung kaufen wollen. Dies wird in Form einer “Wohnungseigentümergemeinschaft” erfolgen, die in das Projekt integriert ist.

Als Alternative für diejenigen, die Eigentum erwerben wollen, wird häufig das Modell eines “grundbuchlich gesicherten unbefristeten Dauerwohnrechts” genannt.  Hierbei werden die Bewohner Mitglieder der Genossenschaft, finanzieren aber ihre Wohnung vollständig  selbst. Bau und Verwaltung der Wohnung erfolgt durch die Genossenschaft. Das hätten wir gerne auch angeboten, aber es verlangt, dass die Bank mitspielt, was nach den Erfahrungen anderer Projekte meist nicht der Fall ist. Zum Thema Dauerwohnrecht gibt es gute Darstellungen des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung sowie der Genossenschaft WohnSinn. Wir haben von diesem Modell Abstand genommen.

Kosten

Wir werden häufig gefragt, wie teuer denn  nun eine Wohnung ist?

Die Kosten für eine Wohnung hängen vor verschiedenen Faktoren ab, da diese von den Auflagen im Bebauungsplan, den konkreten Wünschen der zukünftigen Bewohner, den energetischen Standards, der Bauausführung, den Zinsen und den Handwerkerpreisen usw. beeinflußt wird.

Wir gingen 2013 von  einer Kostenobergrenze von 2.200€ pro Quadratmeter Wohnfläche aus, wie es vergleichbare Projekte in Schleswig-Holstein damals auch geschafft hatten. Im Lauf des Projekt mussten wir aber feststellen, dass sich die Baukosten, auch im ländlichen Bereich, jährlich um 5% und mehr erhöhten.So sind wir letzlich bei einem Investitionsbedarf pro Quadratmeter Wohnfläche von gut 2.500€ angekommen.

Das ist viel Geld, aber wir wollten auch keine gravierenden Abstriche an der Qualität machen. Trost hierbei ist, dass sich die mit Einzug festgelegten Mietkosten in den nächsten 15 Jahren nicht erhöhen werden – dies gilt natürlich nicht für die Mietnebenkosten, auf der mögliche Steigerung wir keinen Einfluss haben.

Beratung durch Fachleute

Derartige Modelle sind bereits realisiert, verlangen aber eine fundierte fachliche Beratung. Deshalb beriet und unterstützte uns in der Projektentwicklung Stattbau Hamburg GmbH, die vielfältige Erfahrungen in der Planung und Umsetzung von Gruppenwohnprojekten hat; in der Finanzierungsberatung war die ConPlan GmbH mit an Bord, bei Genossenschaftsfragen der genossenschaftliche Dachverband ZdK.

(Juli 2016, aktualisiert Januar 2018)