Der Weg zum gemeinsamen Leben im Wohnprojekt ‚Haus an den Auen‘ war lang und dornenreich von den ersten Gesprächen im Jahr 2000 bis zum Einzug im Jahr 2018. Erforderlich waren ein sehr langer Atem, ein starker Zusammenhalt, eine hohe Risikobereitschaft, eine gute Organisation und eine kontinuierliche Beratung und Unterstützung durch Fachleute der unterschiedlichsten Professionen.
Die Entwicklung unseres Projekts haben wir auf unserer Internetseite ab Dezember 2011 mit seither über 170 Beiträgen dokumentiert; hier nun eine komprimierte Fassung für Interessierte und sich gründende Projekte.
Eines der ersten Treffen im Jahr 2003. Die Hälfte der damals Anwesenden ist dann dabeigeblieben
2000 bis 2009 Gruppenbildung und Vorlaufarbeiten
In den Jahren 2000 bis 2009 traf sich in Bad Bramstedt regelmäßig eine größere Gruppe von Menschen, um über nachbarschaftliche Wohnformen zu diskutieren, bestehende Projekte zu besuchen und ein eigenes Wohnprojekt im Jahr 2015 zu realisieren, deswegen der damalige Name „Projekt 2015“.
Im wieder haben wir andere Projekte besucht und von diesen zu ernen. Hier 2007 ein Besuch beim Wohnprojekt Hof Pries
2010 bis 2009 Gründung „anders wohnen – gemeinsam leben“
Als es um die Konkretisierung dieser Idee ging, schrumpfte die Gruppe dann auf sechs Personen, die sich Anfang 2010 in der Vorlaufgruppe ‚anders wohnen – gemeinsam leben GbR‘ zusammenfand und im November 2011 einen ersten Gesellschaftervertrag schloss, um die nun anfallenden Kosten auf die Gruppe und auf später dazustossende Mitglieder zu verteilen. Die Initiativgruppe formulierte als Basis ein umfangreiches Konzept zum selbstverwalteten generationsübergreifenden und integrativen Wohnen, welches auch heute noch Maßstab für die Neuaufnahme von Mitgliedern und bei wichtigen Entscheidungen ist. Das in zehn Ziele niedergelegte Konzept in der Fassung von 2018 findet sich auf dieser Internetseite unter Ziele und Konzept.
Die Auwahl fiel auf das Haus an den Auen. Das alte Gebäude konnte nicht erhalten werden, der Name ist aber geblieben
2010 bis 2012 Grundstückssuche
Diese Initiativgruppe hatte verschiedene Grundstücke in Bad Bramstedt angesehen und mit den Besitzern gesprochen. Am geeignetsten stellte sich das jetzige Grundstück in der Oskar-Alexander-Straße heraus, das dem Klinikum Bad Bramstedt gehörte. Mit dem Klinikum wurde im Dezember 2012 ein erster Vorvertrag abgeschlossen, um im Dezember 2012 einen gemeinsamen Antrag auf einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan für das Grundstück Haus an den Auen, Birkenweg Ecke Oskar-Alexander-Str. in Bad Bramstedt zu stellen. Es wurde vertraglich vereinbart, dass der Eigentümer das Grundstück mit Vorliegen der Baureife an die GbR verkaufen und als Vorhabenträger ausscheiden wird.
Unter Beisein unserer Architekten und des Landschaftsplaners stellen wir den baulichen Entwurf unseres Projekts dar.
2012 bis 2014 Erarbeitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans
Diese Planungsarbeiten von Dezember 2012 bis Juni 2013 gestalteten sich sehr aufwändig, da das Grundstück ursprünglich ein Sondergebiet war, von einem Landschaftsschutzgebiet umgeben ist und die naheliegenden Auen durch eine FFH-Richtlinie geschützt sind. Durch diverse Gutachten und die kontinuierliche Begleitung durch zwei Planungsbüros konnte die Erstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans und der entsprechenden Änderungen des Flächennutzungsplans im Juni 2014 erfolgreich abgeschlossen werden.
Nachdem die planungsrechtlichen Voraussetzungen durch den Bebauungsplan geschaffen waren, gab das Klinikum Bad Bramstedt im Dezember 2014 den Auftrag, das alte – leider nicht mehr zu erhaltende – ‚Haus an den Auen‘ abzureißen, da die Nutzung schon länger aufgegeben worden war und in den Vorverträgen vereinbart wurde, das Grundstück ohne Gebäude zu übernehmen.
Das Interesse an unserm Projekt wächst: Unser Plenum im August 2013
2013 Gründung Planungsgemeinschaft
Mit dem in Aussicht genommenen Grundstück konnte die Vorlaufgruppe erweitert werden. Mit der Aufgabenerweiterung zu einer Planungsgemeinschaft wurde der alte Gesellschaftervertrag aufgehoben und im August 2013 durch einen neuen Gesellschaftsvertrag der ‚Planungsgemeinschaft anders wohnen – gemeinsam leben GbR‘ ersetzt. Alle von der Vorlaufgruppe getroffenen vertraglichen Regelungen und finanziellen Verpflichtungen blieben bestehen. In die Gesellschaft wurden weitere Gesellschafter aufgenommen, die sich zur Vorbereitung des gemeinschaftlichen Bauvorhabens auf dem Grundstück Haus an den Auen in Bad Bramstedt zusammenfanden.
Der Vorstand des der genossenschaftliche Dachverband ZdK, Matthias Fiedler stellt die nötigen Schritte einer Genossenschaftsgründung vor
2015 Gründung unserer Genossenschaft
Im Juni 2015 wurde die Genossenschaft ‚Haus an den Auen eG‘ gegründet, die als Vermieterin der Mietwohnungen, als Eigentümerin des Gemeinschaftsraums und als inhaltliche und organisatorische Plattform der Gemeinschaft auftreten soll. Das sehr aufwändige Verfahren, zu dem auch ein Businessplan entwickelt werden musste, wurden durch den genossenschaftlichen Dachverband ZdK aus Hamburg unterstützt und begleitet.
Unsere Architekten Matthias und Uwe Mumm vom Planungsring Mumm+Partner (von rechts)
2015 Architektenbeauftragung und Bauantrag
Das Architekturbüro Planungsring Mumm+Partner GbR wurde beauftragt, als Generalplaner das bauliche Konzept für das neue Haus an den Auen zu entwickeln und einen Bauantrag für das Vorhaben zu stellen. Der Entwurf sah vier 2-3-stöckige Gebäude vor, die durch ein gemeinsames Treppenhaus mit Fahrstuhl erschlossen und durch Laubengänge verbunden sind. Nach umfangreicher Diskussion und Abstimmung zwischen Architekturbüro und Projektgruppe konnte der Bauantrag im November 2015 eingereicht werden.
Die letzten Wohnungen sind vergeben.
2015 Vergabe der letzten Wohnungen
Die Gesellschaft bemühte sich, für alle Wohnungen Interessenten als Eigentümer oder Mieter zu finden und diese in die Gesellschaft aufzunehmen. Dies war nicht ganz einfach, da eine hohe Genossenschaftseinlage von 15 der Baukosten einzubringen war. Die Belegung konnte aber bis Ende 2015 ganz überwiegend erreicht werden.
Die Umgründung und die weiteren Schritte bedürfen juristischer Beratung. Hier ein Treffen mit Rechtsanwalt Thomas Uellendahl
2016 Planungsgemeinschaft wird Baugemeinschaft
Im April 2016 die Baugenehmigung wurde vom Kreis die Baugenehmigung erteilt und wir konnten beginnen, das Projekt baulich zu realisieren. Dazu gab sich die Planungsgemeinschaft einen neuen Gesellschaftervertrag, der im April 2016 in Kraft trat und die Planungsphase abschloss. Die Gesellschaft firmierte seither als ‚Baugemeinschaft ‚anders wohnen – gemeinsam leben GbR‘. Die zukünftigen Mieter übertrugen ihre in die Planungs-GbR eingebrachten Anteile auf die von uns gegründete Genossenschaft, die zukünftig neben sechs Einzeleigentümern als Eigentümerin von 16 weiteren Wohnungen und einem Gemeinschaftsraum auftrat.
Nun begann in der zweiten Jahreshälfte 2016 die heiße Phase mit einer Vielzahl von folgenreichen Schritten und Entscheidungen:
Nach der Vorlage eines Finanzierungskonzepts und eines Besuchs vor Ort bekommen wir eine Finanzierungszusage von Sebastian Egbers von der Umweltbank (2.v.r )
2016 Finanzplanung und Darlehensvereinbarung
Für die Finanzierung des Projekts hatten wir im Frühjahr 2016 für die Finanzberatung ConPlan Projektentwicklungs GmbH gewinnen können, die mit uns einen Finanzierungsplan ausarbeitete. Deren Geschäftsführer prüfte mit den zukünftigen Eigentümern deren Finanzierung und schlug für die Genossenschaftswohnung eine Finanzierung mit 30% Eigenmitteln (15% wohnungsbezogene Geschäftsanteile und 15% freiwillige Mitgliederdarlehen) sowie eine Bankfinanzierung der übrigen 70% vor. Er holte verschiedene Angebote von Banken ein und wir entschieden uns für eine Zusammenarbeit mit der UmweltBank AG. Im Juli 2016 war dann der Darlehensvertrag unterschriftsreif und konnte vor Ort abgeschlossen werden.
Nach der Beurkundung: Notar Thomas Uellendahl, Verkäufer Jens Ritter und für unser Projekt Joachim Josenhans
2016 Grundstückskauf vom Klinikum Bad Bramstedt
Nach vielen Vorgesprächen, gemeinsamen Planungen und entsprechenden Vorverträgen war im Juni 2016 der Zeitpunkt gekommen, mit dem Klinikum Bad Bramstedt den Grundstückskaufvertrag abzuschließen, da der Bauantrag genehmigt und die Finanzierung des Vorhabens geklärt war.
Nach der Gründung der WEG eine kleine Feier gemeinsam mit unserm Notar (hinten links)
2016 Gründung der WEG Haus an den Auen
Nach längeren Diskussionen und Beratungen mit Rechtsanwalt und Notar Thomas Uellendahl wurde im Juni 2016 die erarbeitete Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft beurkundet und damit die ‚WEG Haus an den Auen‘ gegründet. Mit dieser Teilungserklärung sollte insbesondere der Vorrang der Gemeinschaftsinteressen gegenüber den Einzelinteressen dauerhaft gesichert werden, um den Bestand des Projektgedankens auch über die Gründergeneration hinaus zu sichern.
Ringen um die Vertragsdetails mit den Geschäftsführern der Altus Bau GmbH (rechts)
2016 Beauftragung unseres Generalunternehmers
Am Ende einer längeren Suche nach einem geeigneten und bezahlbaren Generalunternehmer und harten Verhandlungen konnte im Juli 2016 der über 50-seitige Generalunternehmervertrag mit diversen Anlagen mit der Altus Bau GmbH abgeschlossen werden, die uns für unser Projekt als am geeignetsten erschien.
Dr. Behrens von Stattbau im Gespräch mit den zukünftigen Bewohnern und Bewohnerinnen.
2016 Baubetreuung
Nachdem uns der Geschäftsführer die Beratungs- und Baubetreuungsgesellschaft Stattbau Hamburg GmbH, Dr. Tobias Behrens bereits in der Vorlaufphase zur Verfügung stand, schlossen wir im September 2016 einen Baubetreungsvertrag mit Stattbau ab, der die technische, organisatorische und finanztechnische Unterstützung bis zum Abschluss des Vorhabens beinhaltete. Die Betreuung konnte im Jahr 2018 beendet werden.
Mit dem Richtfest im Mai 2017 ist die Hälfte geschafft und wird mit allen Beteiligten gebührend gefeiert.
2016 bis 2017 Bauphase
Im November 2016 begann mit der Einrichtung der Baustelle und den vorbereitenden Erdarbeiten die Bauphase; die feierliche Grundsteinlegung mit allen Unterstützern, Akteuren, der Politik und Öffentlichkeit erfolgte im Dezember 2016, das Richtfest im Mai und die Übergabe der fertiggestellten Anlage fristgerecht im November 2017.
Nach einer Vorstellung im Oktober 2017 beauftragen wir Herrn Wiese (rechts) mit der Verwaltung unserer WEG
2018 Haus- und Wohnungsverwaltung
Um bereits von Anfang an eine professionelle Verwaltung unserer Wohnanlage zu gewährleisten, beauftragten wir ab Januar 2018 die Haus- und Grundstücks-verwaltungsgesellschaft Bad Bramstedt mbH mit der Verwaltung der Liegenschaft und auch der Abrechnung der Mietwohnungen. Später übergaben wir auch die Buchhaltung unserer Genossenschaft an Herrn Wiese.
Nach den Strapazen der 22 Umzüge kamen noch mal alle an Planung und Bau Beteiligten zu einer Feier zusammen.
2018 Einzug in die neuen Wohnungen
Da auch nach der Übergabe noch diverse Arbeiten, insbesondere im Außenbereich abgeschlossen werden mussten, erfolgte der Einzug in die neuen Wohnungen im Januar 2018 und wir konnten unsere Wohnungen in Besitz nehmen. Nach dem Einzug luden wir alle Beteiligten zu einer Feier in unsere neue Bleibe ein.
Nach den umfangreiche Erdarbeiten konnten auch Einfahrt und Parkplatz fertiggestellt werden
2018 Fertigstellung der Aussenanlagen
Da das Geld zum Ende der Bauphase doch knapp wurde, stellten wir die Beauftragung des Baus der Aussenanlagen solange zurück, bis wir Klarheit über Budget und Kosten hatten. Grundlage für die Gestaltung der Aussenanlagen und des Parks war ein Entwurf, den wir bereits in der Planungsphase hatten anfertigen lassen und der sorgfältig den Bestand an alten Bäumen und dem kleinen Eichenwald berücksichtigte, sowie die geforderte Versickerungsmulde gut in das Konzept einband. Abgeschlossen werden konnten diese Arbeiten im Frühjahr 2018.
Geschafft: die Häuser stehen, die Park und Garten sind gestaltet, die Gemeinschaft entwickelt sich.
2018 Auflösung der Baugemeinschaft; WEG als Rechtsnachfolger
Die Endarbeiten und die Endabrechnung des Vorhabens zog sich noch weit in das Jahr 2018 hinein, aber im November 2018 konnte dann die ‚Baugemeinschaft ‚anders wohnen – gemeinsam leben GbR‘ aufgelöst, und alle Verpflichtungen und Ansprüche auf die ‚WEG Haus an den Auen‘ übertragen werden.
Fazit
Was sich so glatt anhört, war in der Praxis mit vielen Problemen und Aufregungen verbunden: durch immer neue Bedenken der Behörden war die Bauleitplanung phasenweise stark gefährdet. Die Suche nach einem bezahlbaren Generalunternehmer gestaltete sich sehr schwierig. Feste Zusagen von Projektmitgliedern wurden kurzfristig aufgekündigt, die Kosten stiegen in der Planungsphase stark. Ungeplant musste ein Grundwassermanagement mit aufwändigen Filteranlagen aufgebaut werden. Und der Bau: es fand sich ein alter Öltank im Untergrund und wegen einer Moorlinse musste weiträumig der Boden ausgetauscht werden. Immer wieder waren Anpassungen und Umplanungen erforderlich mit entsprechenden Auseinandersetzungen, wer diese nun zu verantworten und zu bezahlen habe.
Rückwirkend gesehen hat das Zusammenspiel von Bauherrn, Architekten, Generalunternehmer, Fachplaner und Aufsichtsbehörden aber gut geklappt; durch gemeinsame Anstrengungen konnte der geplante Kostenrahmen eingehalten und unser Projekt mit 2.500€ pro qm Wohnfläche incl. aller Nebenkosten realisiert werden.
Viele gemeinsamer Aktivitäten, Treffen und Projekte stärken das Zusammenleben.
Das Wichtigste zum Schluss: das Engagement der Gruppe
Um diese Chronologie nicht über das Lesbare hinaus auszuweiten, haben wir uns auf die Darstellung der konzeptionellen, technischen und juristischen Fakten und deren Umsetzungsschritte beschränkt. Hierbei fehlt das Wichtigste: der Zusammenhalt in unsere Gruppe, der sich in der Entwicklung des Projekts aufgebaut hat. Alle haben viel Arbeit und Zeit in unser Projekt investiert. Alle wichtigen Entscheidungen und die Risiken wurden von allen getragen. Dadurch hat sich eine solide Basis für das nunmehr schon 5-jährige Zusammenleben aufgebaut und zu einer guten und lebendigen Nachbarschaft geführt. Um davon einen Eindruck zu bekommen, lohnt es sich, die aktuellen und früheren Blogbeiträge unser Internetseite zu lesen.
Dieser Beitrag liegt als komprimierte Form zum Ausdrucken vor:
HadA Poster Chronologie
Stand 7/2024