Gesellschaftsform

Wir wollen unser Wohnprojekt in Form einer Genossenschaft ggf. in Kombination mit einer Wohnungseigentümergemeinschaft realisieren. Welche Überlegungen stecken dahinter?

Unser Wohnprojekt soll für alle interessierten Menschen offen sein, die in guter Nachbar-schaft gemeinsam miteinander wohnen wollen. Dabei soll es keine wesentliche Rolle spielen, ob Menschen Eigentum erwerben, oder lieber zur Miete wohnen wollen. Ein nachbarschaftliches, generationsübergreifendes und integratives Wohnprojekt wird unserer Meinung nach nur funktionieren, wenn bei den zukünftigen Bewohnerinnen und Bewohner nicht an erster Stelle das Primat steht, Eigentum zu bilden bzw. über ihr Eigentum uneingeschränkt verfügen zu können. Das soll die Rechtsform, in der wir uns organisieren, gewährleisten.

Anforderungen an die Rechtsform

Die Rechtsform eines Wohnprojekt nach unseren Wünschen muss bestimmten Ansprüchen genügen:

  • Die Bewohnerinnen und Bewohner sollen gemeinsam über die Angelegenheiten, die alle betreffen entscheiden können
  • Die Gruppe soll insbesondere in wirtschaftlicher Hinsicht, nach außen gemeinsam handlungsfähig auftreten können
  • Die spekulative Verwertung des Wohnraums soll ausgeschlossen werden
  • Die Gruppe soll auch bei einem Wechsel der Bewohnerinnen und Bewohner die gewollte Gruppenzusammensetzung erhalten können.
  • Der Ausstieg und Zugang soll möglichst unkompliziert erfolgen können, und der Einfluss der Gruppe vertraglich sichergestellt sein.
  • Die Gruppenmitglieder sollen durch eine Haftungsbeschränkung gesichert und vor einer Zwangsversteigerung geschützt sein
  • Die Rechtsform soll keine Nachteile bei der Beleihungsfähigkeit mit sich bringen.

 Genossenschaft

Andere uns bekannte Wohnprojekte, die nicht im Eigentumsmodell organisiert sind, nutzen meist die Form einer eingetragenen Genossenschaft – eG, der die Idee des gemeinnützigen Bauens mit einer Beschränkung des privaten Risikos und der privaten Haftung bei größtmöglicher Mitsprache der Mitglieder zu Grunde liegt. Uns gefallen die drei Grundprinzipien einer Genossenschaft, nämlich:

  • Demokratieprinzip: jedes Mitglied hat eine Stimme ungeachtet der Höhe seiner Einlage. Die Entscheidungen fallen in der Mitgliederversammlung, die laufenden Geschäfte führt der Vorstand.
  • Identitätsprinzip: Die Mitglieder sind gleichzeitig Bauherr, Mieter und Vermieter auf der Basis von Selbstverwaltung, Selbstverantwortung und Selbsthilfe.
  • Solidaritätsprinzip: die Finanzierung wird durch Zahlung von Genossenschafts-anteilen sichergestellt, dabei muss die Summe des insgesamt eingebrachten Vermögens (und eben nicht der Anteil jedes einzelnen Mitglieds) ausreichen, um Baufinanzierung und Bewirtschaftung sicherzustellen.

Da das Interesse traditioneller Genossenschaften, Wohngruppen mit eigenen Ideen als eigenständige und gelegentlich unbequeme Mitglieder aufzunehmen, in Schleswig-Holstein bisher nicht so ausgeprägt ist, wird die Gründung einer eigenen Genossenschaft notwendig sein. Hier hat es in den letzten Jahren Änderungen der Rahmenbedingungen gegeben, die es auch kleineren Gemeinschaften mit entsprechender Beratung und Unterstützung möglich macht, eine eigene Genossenschaft zu gründen und zu führen.

Nachteil einer neuen Genossenschaft ist, dass sie nicht auf den in Traditionsgenossen-schaften vorhandenen Kapitalstock zurückgreifen kann, der einen niedrigen Genossen-schaftsanteil möglich macht. Die neue Genossenschaft muss (soweit nicht Fördermittel in Anspruch genommen werden) wie jeder normale Bauherr die Eigenmittel zum Bau voll aus eigenen Mitteln erbringen – und das sind hier die Genossenschaftsanteile. Höhere Einzahlungen in die Genossenschaft führen hierbei zu geringeren Mieten.

Das Genossenschaftsmodell ermöglicht es auch, ein grundbuchlich gesichertes, vererbbares Dauerwohn- bzw. Eigentumsrecht an der selbstgenutzten Wohnung zu erwerben. Hierbei werden die vollen Haupt- und Nebenkosten des Wohnungsbaus vom „Eigentümer“ selbständig aufgebracht. Vorteil gegenüber dem Wohneigentümermodell ist, dass Bau, Verwaltung und Betreuung über die Genossenschaft erfolgen und den Einzelnen in Risiko und Aufwand erheblich entlasten.

Wohnungseigentümergemeinschaft

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft – WEG hat der Eigentümer normalerweise die alleinige und freie Verfügung über seine Wohnung (Sondereigentum), muss sich aber mit den anderen Eigentümern bezüglich des Gemeinschaftseigentums (Garten, Treppenhaus, Keller etc.) einigen. Jeder Wohnungseigentümer haftet für die Finanzierung seines Anteils alleine aber auch bezüglich der Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums gegenüber der Gemeinschaft. Die Verwaltung wird einem Verwalter übertragen, Beschlüsse müssen einstimmig sein.

 Kombination von Genossenschaft und Wohnungseigentümergemeinschaft

Es ist grundsätzlich möglich, eine Kombination von Genossenschaft und Wohnungseigen-tümergemeinschaft vorzusehen, wie es bereits von verschiedenen Wohnprojekten praktiziert wird. Dieses Modell ist unseres Erachtens aufwändig und bringt gegenüber dem vererbbaren Eigentumsrecht wenig Vorteile, weil in jedem Fall auch mit der Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft Spielregeln vereinbart werden müssen, die die anfangs genannten Prinzipien sicherstellen – sonst wäre es ja kein gemeinsames, nachbarschaftliches Wohnprojekt.
Ob es in der Praxis sinnvoll und notwendig ist, eine solche Kombination einzurichten, werden wir dann gemeinsam besprechen, wenn Menschen zu uns gestoßen sind, die sich in Form einer Wohnungseigentümergemeinschaft organisieren wollen.

(Stand Mai 2013)

(da sie unsere Vorstellungen gut trafen, haben wir uns bei den oben formulierten Anforderungen an die Rechtsform am ‚Leitfaden für Gruppenwohnprojekte und innovative Wohnprojekte des Innenministeriums Schleswig-Holstein und der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen‘ von 2002 orientiert)